Nu har jag en fråga till er läsare, som jag hoppas ni kan hjälpa mig med. Den handlar om vilken risknivå man som pensionär (eller FIRE) bör ligga på, och hur man gör för att hamna på denna.
I den statliga pensionen sker justeringen av risk automatiskt för dem som väljer Såfan i premiepensionen, och då hamnar man som pensionär på en risknivå 3 (1 är lägsta risk och 7 är högsta risk). Enkelt och smidigt, så där behöver man inte fundera mer.
Min ambition är att när jag når FIRE i december är att
jag även i mitt totala privata sparande, det vill säga allt jag äger, ska
ligga på risknivå 3.
På ISK är det enkelt, det är bara att välja en globalfond
med risknivå 4 och sen komplettera med en räntefond.
Men:
Vilken risknivå har en villa utan lån, och som man snart ska
sälja?
Jag bollade frågan med min bankrådgivare men fick inget vettigt
svar, mer än att en vanlig svensk fastighetsfond borde ha samma risknivå som en
obelånad villa.
Länsförsäkringar Fastighetsfond ligger på risknivå 5,
vilket innebär att jag i så fall ligger alldeles för högt på riskskalan i det totala
sparandet.
Om detta stämmer bör jag dra ned på risken ganska så
rejält i mitt ISK.
Vilen risknivå anser du att en obelånad villa ligger på?
Jag gissar på 5 som din bank tyckte
SvaraRaderaC.
Det var tydligen första gången de fått frågan, så jag kanske är något stort på spåren när det gäller allokeringsteori? :-)
RaderaBeror ju på var den ligger! Läget, läget, läget, som mäklarna själva säger! Och då pratar vi inte bara om var i landet villan är, utan det kan skilja mer än 100% i pris på hus i samma kvarter om den ena har stor sjötomt och den andra ligger med tex en järnväg som närmaste granne.
SvaraRaderaJag har för mig att din villa ligger i stockholmstrakten och i ett ganska bra (=lugnt) område, men inte ett av de dyraste. Kanske lite anonymt till och med. Tror därför att risken, dvs hur svårt är det att sälja inom en viss tid till priset man vill ha om det krisar sig, är lägre än 5. En 3:a eller till och med en 2:a.
Kolla på tex Booli på ditt område. Om du anmäler ett konto så får du mail varje månad med statistik på antal försäljningar, pris, antal som lagt bud/objekt, hur länge ett objekt ligger ute för försäljning mm. Statistiken stämmer bättre om du har ett radhus bland 200 likadana andra än om du har en herrgård med utarrenderade marker.
Spargrisen
Håller tummarna för en 3:a, så slipper jag mecka så mycket med allokeringen av övriga tillgångar. :-)
RaderaLäste en kommentar en gång som fastnade: Äger du din bostad är du fullinvesterad på den svenska fastighetsmarknaden. Det vill säga inga fastighetsfonder eller -aktier.
SvaraRaderaMin egen portfölj ser ut så här (i bokstavsordning): AAK, Beijer Alma, DNB Global Indeks, Handelsbanken, Holmen, Industrivärden, Investor, SEB, Skanska, Spiltan Globalfond Investmentbolag, SSAB, Tele2, Öresund.
Har visserligen nästan ett decennium till pension, men sover gott om natten med den riskspridningen.
/Max
En fastighetsfond är nog det sista jag skulle köpa just nu.
RaderaSkulle jag bott kvar i min villa livet ut spelar värdeutvecklingen inte så stor roll, men nu är det en annan femma. :-)
Beror väl lite på vad man menar med risk. Dels finns ju marknadsrisken, och dels risken att något händer med den enskilda fastigheten eller dess omgivning.
SvaraRaderaPå så vis påstår jag att risken är något större för det egna boendet. En fastighetsfond påverkas ju inte så mycket av att kommunen får för sig att bygga en soptipp på granntomten, om man ska överdriva lite.
Ja, en soptipp vill man ju inte ha som granne. Eller ett ödehus som är fullt med festande ungdomar. :-)
RaderaKnepigt med risk i FIRE. Man kan ju inte heller bara plocka ut riskfri avkastning från ett räntekonto eller liknande - det blir för lite pengar och dessutom är det inte inflationsskyddat.
SvaraRaderaJag förlitar mig nog på aktiemarknadens LÅNGA POSITIVA TREND och hoppas att jag inte baserar min FIRE på beräkningar precis innan ett kraftigt börsfall.
Är också lite orolig för stora börsfall precis när man ska börja knapra av det sparade kapitalet. Två usla börsår på raken kan ju nästan radera ut värdet på det man har, och då kommer kalkylen inte att gå ihop i slutändan.
RaderaJag vill ha en rejäl marginal på räntekonton som gör att om detta skulle inträffa, så plockar jag ut de pengarna först och låter globalfonderna ligga orörda.
Jag tror att tre årsutgifter på vanliga räntekonton kan vara lämpligt för min del, även om de här pengarna så klart kommer att minska i värde på grund av inflationen.
Jag funderar på att de stora drakarna (Skandia, Folksam, AMF, Kåpan) som kan detta med pensionallokering brukar ha följande allokering vid 65 år: Aktier 30-40%, Räntepapper 40-50% och Fastigheter 10-20%. Har ju fungerat över 100 år för Skandia.
SvaraRaderaDet verkar vara en vettig allokering.
RaderaI det statliga pensionssystemet brukar man säga, tror jag, att som pensionär kan man räkna med att cirka 65 procent finns i inkomstpensionen (som inte är direkt kopplad till börsen) och 35 procent i premiepensionen.
Och har man sen Såfan i premiepensionen så är det globalfonder som gäller fram till 56 år, sen blir det mer och med räntor ju äldre man blir.
Det beror helt och hållet på läget. På vår gata, lite ute på landet med ängar och skog som utsikt beroende på vilken sida om gatan man bor på är möjligheten till bra priser helt olika. EN granne till oss med utsikt över ängar och med altan i söderläge kunde man sälja för 3,8 miljoner. VIlla byggd för 20 år sen 140 m2.
SvaraRaderaEn annan granne på "fel" sida om gatan med altan i nordöst-läge och liten tomt kämpar med att sälja och har hållit på i flera månader. Först satte de 3,6 mille som utgångspris, men nu är de nere i 3,2. De har pantbrev på 3,7, vilket är lite märkligt. Två "svenssons" med två barn. "Location, location, location"
Låter inget vidare med pantbrev som är större än villans marknadsvärde, man får ju hoppas att de inte lånat lika mycket pengar som pantbreven är på och bränt dessa på Thailandsresor eller liknande, för då verkar de vara i en besvärlig situation.
RaderaSom alla varit inne på hittills är det läget som styr värdet. Men du kan utgå från att ju mer värd villan är, ju högre risk ska du tänka. En 10 miljonersvilla i storstad kan ju svänga neråt 10-20 % på ett år. Men bör återhämta sig. Det är ju konjunkturen och räntesättningen som påverkar eftersom majoriteten av köpare är beroende av lån.
SvaraRadera3-4 miljonersklassen kan du nog tänka 5-15%.
1-2 miljoner kan du tänka lägre svängradie än så.
Men har du ägt villan länge så tappar du presumtiv vinst, dvs du köpte för 2 miljoner, men toppar värderingen på 10 miljoner, men får endast 8 miljoner vid försäljning pga höga räntor (köparen har inte råd med mer). Det är 2 miljoner i vinst du tappar, men du hade behövt skatta 22% på dessa två miljoner, dvs det är ”bara” ca 1,5 miljon i tapp. Extremt exempel, men tror du förstår principen.
Jag hade tänkt risk 5 på storstadsexemplet. Risk 3-4 på mellanexemplet. Knappt risk 2 på billiga villan.
Eftersom du är obelånad så har du ett bättre manöverutrymme och vänta ut konjunkturen, såvida du inte har bråttom.
Eftersom priserna är anpassade efter räntorna just nu så hade jag nog varit mindre orolig för mer fall i nuläget.
Men risken är just din situation som avgör mest.
Gillar ditt resonemang, och börjar landa i att risknivån i mitt fall bör i alla fall vara lägre än vad den är i en fastighetsfond.
RaderaNu är det i och för sig kanske fel att räkna sitt boende som sparande som jag gör, och normalt skulle jag inte gjort det, men nu när jag snart troligen ska sälja blir det mer relevant.
Största risken är egentligen du själv i detta fallet. Är det obelånat så måste du inte sälja pga höga räntor. Du behöver egentligen bara sälja av anledningar som härrör till dig själv. Du vill flytta av olika skäl och du avgör ju själv om det är bråttom eller du kan invänta att eventuellt prisfall återhämtat sig.
Radera