Mina barn börjar bli intresserade av att köpa egna villor, och i helgen gick vi genom vad det egentligen kostar.
De blev lite
förvånade när vi jämförde månadskostnaderna mellan villa och hyresrätt, och speciellt
när vi räknade med alternativkostnaden för kontantinsatsen vid villaköp, det
vill säga vad pengarna kunde ha genererat i avkastning om de i stället investerats
på börsen.
Det här kom
vi fram till:
Kostnader för villaägande
För en villa
som kostar 3 000 000 kr krävs minst 15 % i kontantinsats, vilket motsvarar 450
000 kr. Resten, 2 550 000 kr, finansieras via bolån. Utöver detta tillkommer
driftkostnader, fastighetsskatt och underhåll. Amorteringar är ingen kostnad
utan snarare tvångssparande, så den summan bortsåg vi helt ifrån.
- Bolåneränta (3,5 %): (2 550 000 kr × 3,5 %) / 12
månader = 7 437,50 kr/månad
- Driftkostnader: 3 000 kr/månad
- Totalt (utan
alternativkostnad): 10 437,50 kr/månad
Kostnader för hyresrätt
Vi räknade
på en månadshyra på 10 000 kr.
Alternativkostnad för kontantinsatsen
Om de 450
000 kr i kontantinsats istället investeras på börsen till en förväntad årlig
avkastning på 7 % blir avkastningen:
- Årlig avkastning: 450 000 kr × 7 % = 31 500 kr
- Månatlig avkastning: 31 500 kr / 12 = 2 625 kr
Justerad kostnad för villaboende
För att
inkludera alternativkostnaden justerar vi villaägandets totala månadskostnad:
- Effektiv månadskostnad för
villa: 10
437,50 kr + 2 625 kr = 13 062,50 kr
Slutsatser
I detta
exempel blir det dyrare att bo i villa (13 062,50 kr/månad) jämfört med att bo
i hyresrätt (10 000 kr/månad).
Samtidigt finns
det så klart fördelar med villaägande, som möjligheten till värdestegring och
större utrymmen, samt nackdelar som underhållsansvar.
Jämförde ni samma storlek? Dvs tex en villa på ca 150 kvm med tomt på säg 1500 kvm borde ju jämföras med en lika stor hyresrätt med minst en jättebalkong (terrass), helst två. Och parkering för 1-2 bilar ska ingå. Jag tror jag aldrig sett en så stor hyresrätt med så låg hyra. Attefallare går på 12-15000 / månad och då är det endast 25 kvm.
SvaraRaderaSka du jämföra med en hyresrätt så jämför med att hyra en villa, det gick på minst 35000 kr/månad för 10 år sedan, vet inte vad det kostar nu.
För annars blir det som att jämföra äpplen med köttbullar. De är runda och man äter dem, men annars är det inte så likt.
En helt annan fundering jag har är att om det nu är så att det är mycket billigare att bo i hyresrätt än i villa, hur kommer det sig då att de med hyresrätt inte har flera miljoner sparade efter ett fåtal år? Det brukar snarare vara tvärtom, att de som hyr aldrig har pengar kvar i slutet av månaden.
Spargrisen
Du har helt rätt i att en villa ofta är större än hyresrätt, jag nämner det också längst ned i texten. Min poäng är att en villa ofta är dyrare än man tror. :-)
RaderaAlternativavkastning är något som fler borde tänka på.
SvaraRaderaInklusive jag själv då jag har lite för små bolån för att det ska vara optimalt, men det går väl kanske att korrigera för med portföljbelåning istället.
Japp, även jag borde tänkt på det. Jag amorterade nämligen av de sista lånen för några år sedan.
RaderaGissa om det svider när jag räknar på vilken avkastning en global indexfond kunde gett. :-)
Ska det vara korrekt lär man väl räkna med underhållskostnaden för villan också, vilket är ganska många tusenlappar per månad.
SvaraRaderaHelt korrekt. Det där kan bli hur dyrt som helst, om man inte skjuter på underhållet och hoppas på det bästa. :-)
RaderaJo, så var det ju det där med värdestegringen. Att många/de flest villaköp använder sig av kraftig hävstång, för de flesta i intervallet 2 till 7, minskar ju inte direkt avkastningen. Skulle du köra samma hävstång på börsen, om en vanlig avkastning på börsen är tio procent per år så blir den 70 procent per år (minus räntekostnad förstår) med hävstång 7 gånger. Så efter endast nio år har du 100 gånger pengarna.
SvaraRaderaSå man förstår ju att fastighetsbranschen, den professionella alltså, alltsom oftast har gjort/fått ett antal personer som är om inte miljardärer så åtminstone miljonärer i 100Mkr klassen. Med den lilla nackdelen att när det börjar skaka så blir de av med allt, och så försätts de i konkurs. Men de är snart på't igen, trägen vinner ;-)
Det är sant, det blir en enorm hävstång för den som lånar maximalt. Och som du skriver, det är en hävstång som går åt båda hållen. En granne sålde för några år sedan (innan covid) sin villa med 250000 kronor i förlust, så det är inte säkert alla gånger att man tjänar på att bo i villa.
Radera